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15|01|14 Le patrimoine privé peut aussi être immobilier

Le temps a permis de donner raison à la maxime : « le Belge a bien une brique dans le ventre ». Comme on le sait, celui-ci révèle une tendance naturelle à investir, en grande partie, dans des biens immobiliers, ce qui, au vu des développements récents des marchés boursiers, ne saurait que se confirmer.

L’inconvénient principal de cette nature de patrimoine est cependant son … immobilisme et donc sa grande visibilité. Pour ce motif évident, l’administration fiscale le tient naturellement en perspective.

Et, pour peu qu’un tel patrimoine présente une relative importance, la tentation est grande, pour le fisc, de tenter de requalifier les revenus de loyers en revenus professionnels, voire en revenus divers, sur pied, en ce dernier cas, de l’article 90 du Code des impôts sur les revenus.

L’enjeu est considérable puisque, d’une imposition généralement limitée à la perception du précompte immobilier, la requalification en revenus professionnels à laquelle il est ainsi procédé conduit à une taxation de ces loyers aux taux progressifs par tranche de l’impôt des personnes physiques. Quant à la taxation de revenus divers, elle intervient certes à un taux fixe de 33 % mais elle demeure néanmoins coûteuse pour le contribuable.

Dans une assez récente affaire, l’administration fiscale avait entamé une procédure de rectification à l’encontre de contribuables qui détenaient dans leur patrimoine trois immeubles à appartements, dont un immeuble de rapport, comprenant un total de vingt-et-un appartements, mis en location. L’objectif était une taxation au titre de revenus professionnels.

Par son arrêt du 4 octobre 2013, la Cour de cassation a décidé que les revenus de locations immobilières ne peuvent se voir taxer qu’à titre de revenus immobiliers ou de revenus professionnels, à l’exclusion de toute imposition comme revenus divers.

C’est donc d’une façon légalement justifiée, dit la Cour suprême, que la Cour d’appel a considéré qu’il incombe à l’administration, si elle souhaite s’écarter d’une taxation « immobilière », d’établir que la gestion du patrimoine immobilier est réalisée d’une façon professionnelle.

En d’autres mots, le fisc doit démontrer que les mises en location constituent une activité exercée de manière continue et habituelle.

La tâche est ardue : Dès lors que le bail est conclu, la location se poursuit d’elle-même sans que le bailleur n’ait, en principe, à intervenir et la seule circonstance que le bail soit continu ne donne pas un caractère continu à l’activité de location, elle-même. Le commentaire administratif du Code des impôts sur les revenus le reconnaît d’ailleurs explicitement.

Par ailleurs, précise la Cour d’appel de Bruxelles, dans un arrêt daté du 20 juin 2013, la réalisation de plusieurs placements – ici, immobiliers – de même nature, ne permet pas de présumer qu’il s’agit d’acquisitions liées entre elles. Dès lors, le simple fait d’investir son patrimoine dans l’immobilier et de mettre celui-ci à fruit, en le donnant en location, ne peut être regardé comme l’exercice d’une activité professionnelle, continue et habituelle, qui justifierait une taxation telle que souhaitée par le fisc.

Enfin, l’importance d’un patrimoine immobilier n’est, en soi, pas davantage révélatrice de la nature fiscale des revenus produits.

L’on ne peut qu’approuver cette jurisprudence, dès lors que celle-ci recadre les conditions dans lesquelles le fisc peut tenter de procéder à la taxation de revenus immobiliers.

Cette jurisprudence engage également à une certitude, qui vaut d’une façon générale : Lorsqu’un avis de rectification est adressé à un contribuable, celui-ci doit toujours être fort attentifs aux arguments que l’administration invoque à l’appui de sa position, afin d’en contester, de la façon la plus précise, au regard de la loi et de la jurisprudence, l’ensemble des prétentions.

Julien Mottlo